租房纠纷多 专家支招如何签合同避风险

谨防“二房东” 租房时查验出租人的产权证

在案例收集中，浪漫重庆也发现不少纠纷是来自租户租到的是游“二房东“转租的房子。有的房屋的所有人不知道自己的房子被转租了；有的租客不知道自己不是从房屋所有人手中租到的。为此，在示范文本中，明确提出特别告知提醒当事人了解交易标的的物理和权属状况、正确选择房地产经纪机构和房地产经纪人员、及时办理房屋租赁合同登记备案等事项。

重庆鼎凌律师事务所律师杨聪也表示，作为承租人在签订房屋租赁合同的时候，最好能够查验一下出租人的产权证。主要目的就是确保该出租人有权出租该房屋，避免造成签订租赁合同并交纳部分租金后，却无法居住使用该房屋。

另外查验产权证的一个目的是可以避免出租人是所谓的“二房东”，也就是确保该出租行为不属于转租。因为按照法律规定，转租是必须经过房屋所有权人（也就是原房东）同意的。

所以，“二房东”出租房屋究竟有效无效，就要看他转租的行为是否经过了“原房东”的同意。

口头协议有效 但维权难解决

也有不少纠纷是由于租赁协议是通过口头约定。市工商局合同处有关负责人表示， 口头协议也是合同的一种方式，它广泛应用于即时清结的交易活动中，对租赁双方来说口头协议有效，只是出现纠纷时，解决起来比较麻烦，只有通过协商解决，法院和仲裁都无法受理。

“所以租赁期长的合同一定要采用书面形式，才能保证到合同当事人的权利不受损。”该负责人表示。

“买卖不破租赁” 换了房东承租人也可居住到期满

律师杨聪表示，“买卖不破租赁”的意思就是当合法承租的房屋被房屋所有权人卖掉之后，作为承租人仍然可以继续以原来的条件居住到租期届满。当然作为承租人也无权干涉出租人的卖房行为。

并且在出租人卖房时，作为承租人有优先购买权，也就是在同等条件下，承租人有权利要求房屋所有权人将该房屋卖给他。

合同约定要细致 明确争议解决方式

对于当出现纠纷时如何维权，市工商局合同处的负责人表示，租赁双方在签订合同时一定要在争议解决方式上明确约定是到法院诉讼还是到仲裁委仲裁，特别是仲裁约定，《仲裁法》明确规定，当事人双方没有在合同中明确约定的，纠纷发生后仲裁委不予受理，所以当事人在争议解决方式中一定要明确约定纠纷解决方式。

总的说来就是“诚信信用，约定细致”，纠纷产生之后的处理也要做到“心平气和，友好协商，保留证据，及时解决”。