“避暑房”市场旺季将临,作为夏季降温标配,它的真实状况如何

重庆避暑线路休闲地产是依托核心主题、 以休闲度假为目的的地产开发经营项目，也是近年来地产转型的重要方向之一。重庆依托盆地山地的地貌特征和海拔差异形成独特的气候特征，重庆是国内闻名的火炉城市，夏季重庆主城区常年持续高温湿热气候特征从休闲度假需求中催生出了避暑度假需求。

早在2014年重庆制定出台了《重庆市重庆避暑线路避暑度假地产规划（2014-2020年）》，明确重点发展22个片区（万州区、黔江区、涪陵区、巴南区、江津区、南川区、綦江区、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱县、酉阳县、彭水县、万盛经开区等区县、自治县、开发区）、总建筑面积3000万m2，57万套的建设目标。推进避暑度假地产持续健康发展，已经成为重庆适应消费结构转型升级，推进供给侧结构性改革、统筹城乡发展、实施乡村振兴、形成新的投资增长点重庆避暑线路的重要工作内容之一。

1、避暑度假地产选址概况

重庆市内的避暑度假地产主要以渝东北的巫山、云阳、万州、丰都，渝东南的武隆、石柱、彭水，以及重庆主城区周边的涪陵、江津、南川、綦江、万盛等区县为主。而在这些区域中武隆仙女山、武隆白马山、南川金佛山、綦江横山、綦江黑山谷、江津四面山、南川金佛山、南川黎香湖、石柱黄水等板块是近年重庆避暑度假地产的核心区域。

综合来看重庆市内的避暑度假项目选址一般位于海拔高度800-1500m的镇乡结合部或者风景名胜区、森林公园的外围山清水秀、植被丰茂之地。

2、避暑度假地产选址概况

避暑度假地产的土地指标主要表现在土地规模、容积率（开发强度）、建筑密度、绿化率、建筑高度等五方面。

◆ 用地规模方面，除个别规模大盘如隆鑫·花漾的山谷占地1600亩、夏宫仙女山假日国际占地3500亩等特殊大盘外，一般避暑度假地产项目建设用地面积主要集中在150-500亩；

◆ 开发强度方面，容积率相对较低以1.0-1.3为主要区间，但纯在个别项目容积率在1.5左右，就避暑度假地产而言开发强度相对较高；

◆ 建筑密度方面，项目受到《重庆市城市规划管理技术规定》相关指标控制，一般在30%左右无明显波动，突破空间较小；

◆ 绿地率方面，一般控制在35%以上，但是避暑度假地产项目周边均有较好的自然生态条件，故在客户的实际感知中绿地率是远超35%的；

◆ 建筑高度方面，以9-21m为主，部分项目甚至出现11层及11+1层的小高层产品，建筑高度偏高，与周边环境存在一定的不协调。

3、避暑度假地产交通区位特点

从客户端来看，避暑度假项目交通的便利与否是影响消费者置业与出行决策的重要因素，在消费者进行决策的过程中，区域旅游的可进入性是十分重要的。同时，交通运输的便利条件还影重庆避暑线路响到消费者的出游与置业半径。在一定的引力和外推力的作用下，消费者流量与距离影响力是成反比的。

用数学的方式进行量化表示为：F=T1T2/f(d)

公式中：T1为避暑度假项目对消费者的吸引力（与度假避暑项目的产品打造、景区营造、景区运营等景区自身条件挂钩），T2为消费者客源地的外推力（与客源地可用的避暑度假资源丰富程度挂钩），d为客源地与避暑度假项目之间的距离。其中消费者对距离的直观感受很大程度上取决于客源地与避暑度假项目之间的交通便利条件，可量化为通勤时间。通过该公式能明确的得知客源地与目的地之间的通勤时间关系。

通过统计分析重庆周边的避暑度假板块，可得出当通勤时间即f（d）≥4小时，出行与置业意愿即F趋近于零。

注：该统计仅考虑重庆周边避暑度假板块，不包含莫干山、千岛湖等远距离强吸引力的特重庆避暑线路殊避暑度假板块。

4、避暑度假地产设施配套

鉴于避暑度假地产项目消费季节性强、消费主体以中老年及青少年儿童为主，通过对隆鑫•花漾的山谷、金科•中华养生城、黑山1098、华宇林语岚山、中建云山小镇、金阳第一农场等项目的调研统计，并借鉴湖北利川苏马荡的香山别院、林海云天等避暑度假地产项目的配套经验，设施配套主要体现在：

◆ 教育设施配套方面， 一般未将项目居住人口纳入地方教育设施配套指标测算，由开发商灵活设置儿童活动室、儿童兴趣班等，满足基本、季节性需求；

◆ 医疗卫生设施方面，一般利用镇区医疗设施解决，远离镇区的独立项目，根据建设规模和居住群体特点设置医疗诊疗室，满足日常健康需求；文娱体育设施方面， 一般通过设置基本的综合文娱活动用房丰富购房者度假生活，部分通过租地补充建设门球场、重庆避暑线路健身步道等活动设施；

◆ 商业服务设施方面，一般以满足住户的日常生活需求为主，设置菜店、超市等基本的商业服务设施，据抽样调查已竣工和在建的54个典型项目，商业配套设施建筑面积一般占比8%左右。

◆ 基础设施配套方面，一是道路交通设施，停车位配建一般按照《重庆市城市规划管理技术规定》关于住宅配建的1.0个车位/100m2标准配建， 但避暑度假地产户均建筑面积约50m2，配建指标难以满足需求；二是公用设施配套，一般参照城市住宅地产有关技术规范标准进行规模测算，纳入镇区统一规划建设。

5、避暑度假地产设施配套

通过对已开发的避暑度假项目的实地调研和统计分析

避暑度假地产开发首先依赖于避暑度假资源的气候、水源、用地等关键自然要素特征， 其中气候条件应直接决定避暑度假是否具有适宜的气候温度适宜避暑度假， 重庆避暑线路是决定避暑度假地产选址的首要要素。重庆周边海拔800-1500米是一个比较有参考性海拔的范围，全年平均气温不超过20摄氏度，夏季最高气温不超过30摄氏度是重庆周边避暑度假项目成立的先决条件。

其次，因重庆的典型山地河谷地貌特征，夏季宜人的避暑气候区一般位于海拔较高山区，高山区基础建设相对滞后，所以水资源在重庆周边的避暑度假项目中有着举足轻重的地位，可靠的水源水质、水量供应是重要的自然资源。

6、避暑度假地产概况小结

重庆区域的避暑地产已发展多年，

依托高海拔优势带来的气候条件+自然景观资源+3小时范围内的通勤距离，这三要素已经成为重庆重庆避暑地产发展的前提条件。

低迷、生态的打造方式更成为避暑地产的标签。

重庆避暑地产经过近10年的野蛮生长已经脱离了发展初期，

进入到一个同质化严重的阶段。

如何摆脱千篇一律的度假服务，

将避暑项目与当地资源有效结合形成独树一帜的项目，

是目前各大度假区域正在尝试突破的重要课题，

也是避暑项目未来发展的方向。